norman_macau 2007-12-29 01:30
【周年回顧】美減息新樓降令樓價上揚，港商積極投地頻伸手北闖
2007年港股大旺，沉寂多時的本地樓市跟隨上揚，下半年升幅明顯加快，這主要受惠於銀行在9-12月間4度減息，累計減幅達1厘所推動。在新樓供應減少下，二手樓宇成交更見活躍，但通脹壓力卻同時日升，負利率因素加快了市民入市意慾，展望08年樓價升幅將高於今年。
樓價升勢持續，新樓落成量急降
今年樓價走勢強勁，截至12月23日，中原城市領先指數(CCL)報66.39點，再創逾9年半(共502周)新高，僅次於98年5月10日錄得的68.83點。而由9月首次減息起，樓價連升13周，累漲達15.2%。而對上一次連升13周或以上，已是96年11月至97年3月之事，當時樓價連升17周，累漲達31.3%。若現時本港整體樓價再升11.1%，便會升穿94年高位，即74.67點。
中原地產研究部聯席董事黃良昇預期，07全年將錄得5,260億元及14.6萬宗成交，較06年大增66.9%及47.3%，同創1997年後10年新高。二手私人住宅全年將錄得2,960億元及91,110宗，按年分別增加84.4%及56.7%，亦同創下97年後新高。一手私人住宅預測將錄得1,230億元及18,900宗，按年增1.1倍及36.7%；金額超越98年的1,199.1億元，創歷史新高；宗數則創3年新高，僅次於06年的26,885宗。
不過，根據屋宇署數字顯示，儘管11月全港新樓落成量增至3,065伙，較10月高出31%，惟首11個月累計新樓落成量仍然不足1萬伙，按年急降36%，今年落成新樓中，有超過80%更已於樓花期間售出，新樓供求出現失衡。香港置業行政總裁胡日發相信，基於今明兩年新樓落成量只會維持於1萬伙水平，估計樓市供不應求的情況，最快到09年才見舒緩。
本財年賣8地涉逾260億元，成績理想
在「餓地」的情況下，加上政府在3月宣布優化勾地政策後，發展商年內積極勾出土地競投，07全年合共舉行8次土地拍賣，成功售出12幅地皮。若只計及07/08年度首9個月，政府售出的8幅地皮，涉及逾260億元，若計入油站招標和補地價收入後，本財年土地收入達500億元，較政府全年預算高出30%，成績理想。
但在高地價政租下，截至11月底地政總署卻已拒絕了34宗勾地申請，包括會德豐地產(0049-HK)自6月起，用半年時間試勾何文田佛光街地皮均未能得手。而年內最少有5幅勾地表地皮，遭環保或相關組織向城規會提出改變規劃用途。
發展商及大行看好後市
發展商對後市普遍看升，新鴻基地產(0016-HK)主席兼行政總裁郭炳湘預期，香港明年一般住宅樓價可升10-15%，豪宅升逾15%。長和系主席李嘉誠預期，美國會繼續減息，這將推動樓價上升。
新世界發展(0017-HK)主席鄭裕彤預料，明年樓市平穩發展，樓價可按年有8-10%升幅。恆基地產(0012-HK)主席李兆基表示，由於本港單位落成量不多，而本港成交量隨著經濟及市況造好而日增，預料明年本港整體樓價升20%，豪宅料有30%升幅，但由於股、樓資金有別，加上股市單日交易金額已遠超本港一手樓交易金額，故認為資金從股市流入樓市的份量其實亦很有限。
至於大行看法方面，花旗早前已發報告，指自從匯豐調低香港最優惠貸款利率後，已有助提高住宅市場支付能力，進一步刺激香港住宅市場向上，也為港樓的投機者帶來可觀回報。在地產股份中，首選長江實業(0001-HK)及恆基地產。
中銀國際稱考慮到負利率因素，以及強勁的經濟增長，預計香港地產將再步入春天，抵押貸款業務也將從中受益。最看好新地，因香港地產佔其07財年淨資產值約76%，15%屬高檔項目如山頂倚巒等。
雷曼認為香港經濟持續向好，工資增長、年尾派發花紅、按揭息率調低、用家為主的物業交投增加、中港兩地緊密融合而流入的大量資金，以及新樓供應量銳減等各項利好因素，均會帶動樓市健康攀升，最看好信和置業(0083-HK)。
港商積極北上買地
除了港樓外，今年港商積極北上買地亦成一大特色。例如新地繼06年5月港股大調整前，配股集資98億元後，今年10月底再配股，淨籌109億元，所得金額主攻內地物業市場。新地在12月中，先斥資31億元人民幣，奪得成都地皮擬建大型商住綜合項目。同時，亦夥拍內地發展商合景泰富(1813-HK)及富力地產(2777-HK)，聯手發展廣州珠江新城獵德商業項目，總投資額達100億元人民幣。新地副主席兼董事總經理郭炳江表明，未來傾向以合作方式進軍內地，以分散風險，冀於3年內加快擴展步伐，將內地投資額由現時佔資產總值17%增加至30%。
此外，九倉(0004-HK)在11月底宣布，以每股供股價30元的方式，淨籌91.1億元，作長遠地擴大內地物業投資業務。公司在內地土地儲備超過7,000萬平方呎，並以增至1億平方呎為目標。 隨即在12月初夥招商局投得南京地皮，作價24億元人民幣；又於11月中與中海外(0688-HK)合作投得重慶地皮，代價為75億元人民幣。
中小型發展商嘉華國際(0173-HK)，在出售銀河娛樂(0027-HK)13.7%股權後，亦產生了溢利15億元，在公司可動用資金超過100億元的背景下，所得資金將作增加中、港兩地土地儲備，期望在1-2年內把土儲由現時約2,500萬平方呎，增加至5,000萬平方呎，項目回報率要求為30%。
總而論之，在減息持續、土地供應少、新樓落成量下降、通脹日增等多個因素推動下，明年樓價將續向上發展。但問題是，市民的工資水平仍未同步追上，這將令本港樓市的承接力受到考驗，這也是市場人士最為關注的！